XII ZR 75/21

Die Revision der Beklagten ist unbegründet. I.

Das Landgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet:

Das Amtsgericht habe dem Kläger zu Recht einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete für Mai 2020 zuerkannt.

Die Betriebsbeschränkungen durch die hoheitlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie im Frühjahr 2020 führten zu keinem Sachmangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Dies gelte sowohl für die Beschränkungen durch die für den Betrieb des Stehcafés zu erstellenden Hygienekonzepte als auch für die vorausgegangene Schließung des Cafébetriebs, weil diese Maßnahmen nicht an die baulichen Gegebenheiten der Mietsache, sondern an die konkrete Nutzungsart anknüpften. Die Beklagte könne sich insoweit auch nicht auf eine durch die Ansammlung von Aerosolen ausgehende Gesundheitsgefahr in den Mieträumen berufen, weil diese nicht der physischen Beschaffenheit der Mietsache anhaftete, sondern ebenfalls allein aus der konkreten Nutzung durch den Mieter resultierte. Auch lasse sich aus der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht der Beklagten und der Sortimentsbindung nicht herleiten, dass der Kläger im vorliegenden Fall ausnahmsweise das grundsätzlich den Mieter treffende Verwendungsrisiko habe übernehmen wollen. Die von der Beklagten vertretene Auffassung, die Miete sei nicht (in voller Höhe) geschuldet, weil der Vertrag während der gesetzlichen Betriebsbeschränkungen vorübergehend auf einen verbotenen Erfolg gerichtet sei, überzeuge nicht. Denn diese Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie richteten sich gerade nicht gegen die Vermietung von Räumen zum Zweck des Betriebs von Lebensmitteleinzelhandelsgeschäften oder auch nur gegen den Betrieb als solchen, sondern nur - vorübergehend - gegen die Öffnung des Geschäfts für den Publikumsverkehr. Eine Anwendung des § 134 BGB auch nur im Wege einer Auslegungsregel würde daher den Verordnungszweck überdehnen.

Die Leistungspflicht der Beklagten sei auch nicht gemäß § 326 Abs. 1 BGB wegen (teilweiser) Unmöglichkeit der Vermieterleistung entfallen. Es liege kein Fall der Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB vor. Der Mietvertrag der Parteien begründe keine Pflicht des Vermieters, eine pandemiebedingte Öffnungsuntersagung zu verhindern oder zu beseitigen, um dem Mieter den Betrieb des als Mietzweck vereinbarten Geschäfts zu ermöglichen. Der Vermieter habe nur das Risiko für die Änderung der gesetzlichen Bedingungen, die die Beschaffenheit der Mietsache betreffen, übernommen.

Die Beklagte habe auch keinen Anspruch auf eine Herabsetzung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB. Zwar sei die Vorschrift des § 313 BGB hier anwendbar und es sei auch von einer Störung der Geschäftsgrundlage auszugehen. Der darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten sei es jedoch weder hinsichtlich des Gesamtkonzerns noch hinsichtlich der Einzelfiliale gelungen, substantiiert darzulegen, dass es ihr unzumutbar sei, am unveränderten Vertrag festgehalten zu werden. Hinsichtlich der streitgegenständlichen Filiale vermöge ein Umsatzrückgang von 20 % eine solche Unzumutbarkeit noch nicht zu begründen. Es fehle an hinreichendem Vortrag dazu, inwieweit dieser Umsatzrückgang, der gerade nicht ohne Weiteres mit einem entsprechenden Rückgang des Gewinns gleichzusetzen sei, tatsächlich zu erheblichen Beeinträchtigungen des Betriebs der Beklagten geführt habe. Außerdem sei dem Vortrag der Beklagten zu entnehmen, dass sie staatliche Hilfeleistungen in Form von Kurzarbeitergeld in Anspruch genommen bzw. durch die Anmeldung von Kurzarbeit Aufwendungen erspart habe. Inwieweit sie diese Leistungen in die Kalkulation ihres Umsatzrückgangs und damit in die Betrachtung der Beeinträchtigung einbezogen habe, sei nicht ersichtlich. Zudem habe die Beklagte nicht konkret offengelegt, wie hoch die ersparten Aufwendungen und Zuflüsse durch staatliche Leistungen gewesen seien. Auch auf einen entsprechenden richterlichen Hinweis habe die Beklagte zu diesen Fragen nicht weiter vorgetragen.

Die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung habe keinen Erfolg. Denn die Beklagte sei auch im März und April 2020 nicht berechtigt gewesen, Teile der Miete einzubehalten bzw. zurückzufordern.

Eine Entscheidung über die für den Fall der Klageabweisung im Berufungsrechtszug erhobene Hilfszwischenfeststellungswiderklage der Beklagten sei aufgrund der Unbegründetheit der Berufung nicht veranlasst. II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Revision unbeschränkt zugelassen.

a) Das Landgericht hat die Zulassung im Urteilsausspruch nicht eingeschränkt. Zwar entspricht es ständiger Rechtsprechung des Senats, dass sich auch bei - wie hier - uneingeschränkter Zulassung des Rechtsmittels im Tenor eine wirksame Beschränkung aus den Entscheidungsgründen ergeben kann. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass aus ihnen der Wille des Berufungsgerichts, die Revision in bestimmter Hinsicht zu beschränken, klar und eindeutig hervorgeht (vgl. Senatsurteil BGHZ 209, 105 = NJW 2016, 1441 Rn. 14 mwN).

b) Sollte das Berufungsgericht hier eine Beschränkung beabsichtigt haben, wäre diese jedoch unzulässig und damit unbeachtlich, so dass das angegriffene Urteil auf die Revision der Beklagten in vollem Umfang überprüft werden muss. Die Zulassung der Revision kann nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichthofs nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revision beschränken könnte. Unzulässig ist es, die Zulassung auf einzelne von mehreren Anspruchsgrundlagen oder auf bestimmte Rechtsfragen zu beschränken (Senatsurteil BGHZ 209, 105 = NJW 2016, 1441 Rn. 16 mwN).

Danach scheidet hier eine Beschränkung der Zulassung der Revision aus. Bei der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage, unter welchen Voraussetzungen und nach welchen Maßstäben wegen der Auswirkungen der SARS-CoV-2-Pandemie eine Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, handelt es sich um eine Rechtsfrage, die für den gesamten Rechtsstreit entscheidungserheblich ist. Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens sind der Anspruch des Klägers auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Mai 2020 und die Hilfsaufrechnungen der Beklagten. Der Erfolg des klägerischen Begehrens ist davon abhängig, ob die Beklagte in diesen Monaten aufgrund der pandemiebedingten Betriebsbeschränkungen zu einer Reduzierung der vertraglich geschuldeten Miete berechtigt war. Die Frage, ob die Beklagte in dem fraglichen Zeitraum einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB hat, stellt daher eine reine Rechtsfrage im Rahmen des einheitlichen Klagebegehrens dar, die nicht für sich genommen Gegenstand einer Revisionszulassung sein kann.

2. Die Revision ist unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Mai 2020. Weder war die Miete in diesem Zeitraum nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert noch ist die Beklagte nach § 326 Abs. 1 BGB wegen Unmöglichkeit der von der Beklagten geschuldeten Leistung (§ 275 Abs. 1 BGB) teilweise von ihrer Zahlungsverpflichtung frei geworden. Ihr steht auch kein Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB auf eine Anpassung des Mietvertrags dahingehend zu, dass sie von ihrer Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete teilweise befreit ist. Schließlich bleibt auch die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung ohne Erfolg, weil sie auch im März und April 2020 nicht berechtigt war, Teile der Miete einzubehalten bzw. zurückzufordern.

a) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Miete weder im Mai 2020 noch in dem der Hilfsaufrechnung zugrundeliegenden Zeitraum vom 18. März 2020 bis 19. April 2020 nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert war, weil die durch die Weisung des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes Nordrhein-Westfalen vom 17. März 2020 und die nachfolgenden Verordnungen zum Schutz vor Neuinfektionen mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 bewirkten Einschränkungen der Nutzbarkeit der Mietsache nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB geführt haben.