XII ZR 96/21

Die Revision der Beklagten ist unbegründet.

Der Kläger war im Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten. Gleichwohl ist über die Revision der Beklagten nicht durch Versäumnisurteil, sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sich die Revision auf der Grundlage des von dem Berufungsgericht festgestellten Sachverhalts als unbegründet erweist (vgl. BGH Urteil vom 18. Juni 2021 - V ZR 146/20 - NZM 2021, 722 Rn. 4 mwN). I.

Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet:

Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2020 seien nicht wegen eines während der Mietzeit entstandenen Mangels gemindert gewesen. Die behördlich angeordneten Einschränkungen hätten sich nicht objektbezogen, sondern lediglich auf den Betrieb der Beklagten als Mieter ausgewirkt. Ein Mangel der Mietsache habe sich auch nicht daraus ergeben, dass die Räumlichkeiten zum Zweck des Betriebs eines Friseur- und Kosmetikgeschäfts mit einer Boutique angemietet worden seien. Aufgrund der baulichen Gegebenheiten des Mietobjekts sei den Beklagten in den Räumlichkeiten die Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit grundsätzlich unverändert möglich gewesen. Auch sei die Überlassung des Mietobjekts an sich nicht untersagt gewesen. Vielmehr sei durch die behördlichen Anordnungen lediglich die Art der Nutzung des Mietobjekts und die Art des dort stattfindenden Publikumsverkehrs einschränkend geregelt gewesen. Dem Kläger sei seine vertraglich geschuldete Leistung in der Zeit vom 1. Mai 2020 bis einschließlich 31. Juli 2020 auch nicht ganz oder teilweise unmöglich iSv § 275 Abs. 1 BGB gewesen. Diese Regelung sei nach Überlassung der Mietsache an die Beklagten nicht mehr anwendbar und werde von den speziellen mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften verdrängt. Im Übrigen sei es dem Kläger trotz der behördlichen Einschränkungen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie möglich gewesen, den Beklagten den Gebrauch der Mietsache zu gewähren.

Der Mietvertrag sei auch nicht wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB anzupassen. Zwar sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch die Folgen der COVID-19-Pandemie schwerwiegend gestört gewesen. Auch könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien den Vertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Möglichkeit einer solchen Pandemie bedacht hätten. Dennoch könnten die Beklagten auf der Grundlage ihres Vorbringens und unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine Anpassung des Mietvertrags nicht verlangen. Bei der Beurteilung, ob das Festhalten am unveränderten Vertrag für die Beklagten unzumutbar sei, seien deren wirtschaftliche Verhältnisse zu berücksichtigen, wobei es allerdings nicht zwingend erforderlich sei, dass die Beklagten in ihrer wirtschaftlichen Existenz tatsächlich gefährdet seien. Durch die Schließung des Friseur- und Kosmetiksalons in dem Zeitraum vom 30. März 2020 bis zum 4. Mai 2020 hätten die Beklagten zwar zunächst keine Umsätze erzielen können. Ab dem 20. April 2020 hätten sie jedoch das Boutiquegeschäft und ab dem 4. Mai 2020 den Betrieb des Friseur- und Kosmetikgeschäfts unter Auflagen wieder aufnehmen können. Der Vortrag der Beklagten, wonach es im Zeitraum von April 2020 bis August 2020 im Vergleich zu April 2019 bis August 2019 zu einem Umsatzrückgang von 26,56 % gekommen sein solle, spreche dagegen, dass es in dem Zeitraum ab dem 4. Mai 2020 überhaupt zu relevanten Umsatzrückgängen im Vergleich zum Vorjahr gekommen sei. Diese Annahme werde durch die Überlegung gestützt, dass auch die zweite Option für die Überbrückungshilfe II, nämlich ein Umsatzrückgang von 50 % in zwei aufeinanderfolgenden Monaten von April bis August 2020, nicht erreicht worden sei. Absolute Zahlen für das Jahr 2020 sowie die Zahlen des Vorjahres hätten die Beklagten nicht genannt. Zudem hätten sie in dem relevanten Zeitraum durch die Untervermietung eines Teils der Räumlichkeiten jedenfalls Mieteinnahmen in Höhe von 550 € monatlich erzielt. Öffentlich-rechtliche Hilfszahlungen hätten die Beklagten für die genannten Zeiträume nach ihren Angaben zwar nicht erhalten. Im Übrigen hätten die Beklagten aber nichts zu ihren wirtschaftlichen Verhältnissen im Jahr 2020 insgesamt, insbesondere zum Maß ihrer Liquidität und zur Höhe des erzielten Gewinns, vorgetragen. Schließlich hätten sie auch nicht konkret zu ihrer Kostenstruktur, insbesondere zu ihren Personalkosten und zu möglichen Veränderungen bei einzelnen relevanten Kostenpositionen während der Schließungszeiten, vorgetragen. Deshalb sei selbst unter der Annahme, dass der Vortrag der Beklagten zutreffe, eine Herabsetzung der Bruttokaltmiete für die Monate Mai bis Juli 2020 nicht angemessen. Angesichts des Fehlens jeglicher Angaben zur Höhe der Gesamtumsätze sei auch die Angabe, in den Monaten von Mai bis Juli 2020 seien Einkünfte in Höhe von 28.500 € weggefallen, nicht im Rahmen der Unzumutbarkeitsbetrachtung zu berücksichtigen.

Die Klageforderung sei auch nicht durch Aufrechnung teilweise erloschen, weil den Beklagten entsprechende Gegenforderungen nicht zustünden. Denn die Zahlungen der Miete für die Monate März und April 2020 seien mit Rechtsgrund erfolgt. Die Miete für März 2020 sei schon deshalb nicht nach § 313 Abs. 1 BGB anzupassen, weil die Beklagten die geschuldete Miete monatlich im Voraus gezahlt hätten und sich die vom 23. März 2020 an eingetretenen betrieblichen Einschränkungen auf die wirtschaftliche Fähigkeit der Beklagten, künftige Mieten zu zahlen, nicht ausgewirkt haben könnten. Die Miete für April 2020 sei nicht anzupassen, da die Beklagten auch diese - unter Verrechnung mit einer Betriebskostenrückerstattung - im Voraus gezahlt hätten und die Schließung im April 2020 nur zu einem Umsatzrückgang von insgesamt ca.10-15 % geführt habe. II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Der Kläger hat gegen die Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate Mai bis Juli 2020. Weder war die Miete in diesem Zeitraum nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert noch sind die Beklagten nach § 326 Abs. 1 BGB wegen Unmöglichkeit der von dem Kläger geschuldeten Leistung (§ 275 Abs. 1 BGB) teilweise von ihrer Zahlungsverpflichtung frei geworden. Ihnen steht zudem kein Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrags dahingehend zu, dass sie von ihrer Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete befreit sind. Schließlich bleibt die von den Beklagten erklärte Aufrechnung ohne Erfolg, weil sie auch für die Monate März und April 2020 nicht berechtigt waren, die Miete einzubehalten bzw. zurückzufordern.

1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Miete weder in den Monaten Mai bis Juli 2020 noch in dem der Aufrechnung zugrundeliegenden Zeitraum nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert war, weil die durch die Verordnungen der hessischen Landesregierung zum Schutz vor Neuinfektionen mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 bewirkten Einschränkungen der Nutzbarkeit der Mietsache nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB geführt haben.

a) Der Senat hat nach Erlass des angegriffenen Urteils entschieden, dass Einschränkungen der Nutzbarkeit einer Mietsache, die durch die zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie angeordneten hoheitlichen Maßnahmen bedingt sind, nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB führen (vgl. Senatsurteile BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 29 ff. und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 22 f.). Diese Einschränkungen beruhen nämlich nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache, sondern knüpfen an den Geschäftsbetrieb des Mieters mit dem sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der eine verstärkte Verbreitung des SARS-CoV-2-Virus begünstigt und der aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt bzw. beschränkt werden sollte. Durch die Verordnungen wurde weder den Beklagten die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume im Übrigen noch dem Kläger tatsächlich oder rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stand daher grundsätzlich weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung (vgl. Senatsurteile BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 34 f. und vom 16. Februar 2022 - XII ZR 17/21 - NJW 2022, 1378 Rn. 22).

Danach führten die durch die hoheitlichen Maßnahmen der hessischen Landesregierung zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie bewirkten Beschränkungen des Geschäftsbetriebs der Beklagten nicht zu einem Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.