XII ZR 96/23

Die Beklagte war im Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten. Gleichwohl ist über die Revision des Klägers nicht durch Versäumnisurteil, sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sich die Revision auf der Grundlage des von dem Berufungsgericht festgestellten Sachverhalts als unbegründet erweist (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2022 - XII ZR 96/21 - NJW-RR 2023, 164 Rn. 8 mwN).

1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner in ZMR 2024, 115 veröffentlichten Entscheidung ausgeführt, die vom Kläger geltend gemachten Schadensersatzansprüche seien jedenfalls verjährt. Die nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB geltende sechsmonatige Verjährungsfrist habe spätestens am 8. Januar 2021 zu laufen begonnen. Zu diesem Zeitpunkt habe der Kläger das Mietobjekt iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB zurückerhalten, denn die Beklagte habe mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Klägers ihren Besitz an den Mieträumen vollständig aufgegeben und der Kläger habe hiervon spätestens am 7. Januar 2021 Kenntnis erlangt, als er die Schlüssel in seinem Hausbriefkasten vorgefunden habe.

Dem Beginn der Verjährungsfrist mit Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Klägers stehe nicht entgegen, dass der Kläger nicht zu einer Rücknahme der Mietsache bereit gewesen sei. Die Verjährungsfrist beginne unabhängig von einer Rücknahmebereitschaft des Vermieters, wenn dieser - wie hier - die Mietsache zurückerhalten und der Mieter seinen Besitz vollständig aufgegeben habe. Durch die Besitzaufgabe der Beklagten habe der Kläger die Möglichkeit zur ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalten. Er habe die tatsächliche Inbesitznahme der Mieträume mit Blick auf das (lediglich) noch bis zum 4. Juni 2021 fortdauernde Mietverhältnis auch nicht berechtigterweise verweigern können. Zwar sei ein Vermieter nicht verpflichtet, ein Mietobjekt „auf Zuruf“ zurückzunehmen, und erhalte den Besitz an diesem auch nicht dadurch, dass die Schlüssel vom Mieter in den Briefkasten des Mietobjekts eingeworfen würden. Der Kläger habe aber vorliegend tatsächlich den Besitz an dem Mietobjekt zurückerhalten und diesen auch behalten, da die Schlüssel in seinen Briefkasten und nicht lediglich in denjenigen des Mietobjekts eingeworfen worden seien.

Ein Rückerhalt der Mietsache scheitere auch nicht daran, dass der Kläger mit Schreiben vom 7. Januar 2021 seinen entgegenstehenden Willen und seine fehlende Empfangsbereitschaft erklärt habe. Denn hierbei sei es ihm nicht darum gegangen, die Beklagte zu einer geordneten Rückgabe der Mietsache im Rahmen eines zu vereinbarenden Übergabetermins zu bewegen. Vielmehr habe er nach eigenen Angaben lediglich bei vorbehaltloser Entgegennahme der Schlüssel einen Verlust seiner Mietansprüche für die Zeit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses befürchtet. Die danach spätestens am 8. Januar 2021 in Gang gesetzte Verjährungsfrist habe folglich sechs Monate später geendet, ohne dass ihr Lauf vor Eingang des Mahnantrags bei Gericht am 26. August 2021 gehemmt worden sei.

2. Dies hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die vom Kläger geltend gemachten Schadensersatzansprüche wegen vertragswidrigen Zustands der Mieträume sind verjährt.

a) Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (Satz 2).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt der Rückerhalt der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (vgl. Senatsurteil vom 27. Februar 2019 - XII ZR 63/18 - NZM 2019, 408 Rn. 12 mwN; vgl. auch Guhling/Günter/Guhling Gewerberaummiete 3. Aufl. § 548 BGB Rn. 21 mwN) und gegebenenfalls verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen (vgl. OLG Düsseldorf NZM 2006, 866; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus Miete 7. Aufl. § 548 BGB Rn. 17 mwN).

Weiter ist für den Rückerhalt erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Dagegen reicht es nicht aus, dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen (vgl. Senatsurteil vom 27. Februar 2019 - XII ZR 63/18 - NZM 2019, 408 Rn. 12 mwN; Guhling/Günter/Guhling Gewerberaummiete 3. Aufl. § 548 BGB Rn. 21 mwN). Denn die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB soll eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Parteien des Mietvertrags gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreichen (vgl. Senatsurteil vom 8. Januar 2014 - XII ZR 12/13 - NZM 2014, 242 Rn. 16 mwN).

Der Rückerhalt iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt daneben weder die Rückgabe der Mietsache iSd § 546 Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - XII ZR 48/03 - NZM 2006, 509 Rn. 12 zu § 558 BGB aF; vgl. auch Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 16. Aufl. § 548 BGB Rn. 34 mwN) noch die Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Vielmehr ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann für den Verjährungsbeginn maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist - mit der Folge, dass ein Anspruch iSd § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (vgl. BGH Urteil vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12 - NZM 2014, 128 Rn. 12 mwN; vgl. auch Guhling/Günter/Guhling Gewerberaummiete 3. Aufl. § 548 BGB Rn. 22 mwN; Emmerich/Sonnenschein/Emmerich Miete 11. Aufl. § 548 BGB Rn. 13 f., 16). Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof ein Zurückerhalten iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bejaht, wenn der Mieter nach Kündigung, aber vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter bzw. dessen Bevollmächtigtem die Schlüssel zurückgibt (vgl. BGH Urteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - NZM 2005, 535 f.; Emmerich/Sonnenschein/Emmerich Miete 11. Aufl. § 548 BGB Rn. 17).

Die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage (vgl. etwa KG ZMR 2005, 455 f.; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Oprée Geschäftsraummiete 5. Aufl. § 17 Rn. 51; Witt NZM 2012, 545, 548; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 16. Aufl. § 548 BGB Rn. 42; Guhling/Günter/Guhling Gewerberaummiete 3. Aufl. § 548 BGB Rn. 22), unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt, hat der Senat bislang offengelassen (vgl. Senatsurteil vom 27. Februar 2019 - XII ZR 63/18 - NZM 2019, 408 Rn. 19 mwN; vgl. auch BGH Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11 - NZM 2012, 21 Rn. 17). Auch die Frage, ob der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache berechtigt bzw. der Vermieter zur Rücknahme verpflichtet ist, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt (vgl. BGH Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11 - NZM 2012, 21 Rn. 19 mwN; vgl. auch OLG Düsseldorf NZM 2006, 866). Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit - sozusagen „auf Zuruf“ - zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig auszieht, ihm den Schlüssel sofort aushändigen will (vgl. BGH Urteile vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11 - NZM 2012, 21 Rn. 19 und vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12 - NZM 2014, 128 Rn. 12) und diesen nach gescheiterter Übergabe in den Briefkasten des Mietobjekts einwirft (vgl. BGH Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11 - NZM 2012, 21 Rn. 16).

b) Auf diese vorgenannten Fragen kommt es jedoch nicht an, wenn - wie hier - aufgrund der Umstände des Einzelfalls anzunehmen ist, dass der Vermieter die Mietsache iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB tatsächlich zurückerhalten hat.