XII ZR 98/13

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der angegriffenen Entscheidung und zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung folgendes ausgeführt:

Der Klägerin stehe gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume zu, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin vom 1. Dezember 2011 beendet worden sei.

Das Landgericht habe zu Recht über die Räumungsklage durch Teilurteil entschieden. Bei einer späteren Entscheidung über die auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete gerichteten Widerklage könne sich das Gericht nicht in Widerspruch zu der Entscheidung über die Räumungsklage setzen.

Die Klägerin sei gemäß § 566 BGB analog in den Mietvertrag der Parteien eingetreten. Zwar sei die veräußernde Miteigentümergemeinschaft nicht zugleich die Vermieterin des Beklagten, weshalb es an der für den Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 BGB grundsätzlich erforderlichen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehle. Aufgrund der Besonderheiten des Falles sei es jedoch gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechender Anwendung des § 566 BGB so zu behandeln, als hätten die übrigen Miteigentümer die Mieträume mitvermietet. Eine analoge Anwendung des § 566 BGB sei gerechtfertigt, wenn das Mietobjekt durch einen von mehreren Miteigentümern vermietet worden sei und die anderen Miteigentümer hiermit einverstanden gewesen seien. Im vorliegenden Fall sei davon auszugehen, dass die übrigen Miteigentümer in die Vermietung der Büroräume durch einen von ihnen an den Beklagten eingewilligt haben.

Jedenfalls sei die Klägerin aufgrund der Vereinbarung unter III. Ziffer 6 Abs. 2 in dem notariellen Kaufvertrag vom 21. September 2006 im Wege der Vertragsübernahme durch zweiseitigen Vertrag zwischen ihr und der veräußernden Miteigentümergemeinschaft als neue Vermieterin in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. Der Beklagte habe dem Vermieterwechsel zumindest konkludent dadurch zugestimmt, dass er in der Folgezeit die Miete auf ein Konto der Klägerin gezahlt und auch dieser gegenüber die Optionserklärung auf Verlängerung des Mietverhältnisses abgegeben habe.

Die Klägerin sei jedoch nur in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetreten, das mangels Einhaltung der gesetzlichen Schriftform gemäß § 580 a Abs. 2 BGB von ihr ordentlich habe gekündigt werden können.

Der Beklagte habe den von ihm unterzeichneten Mietvertragsentwurf dem Miteigentümer G. als Vermieter übersandt. Dieser habe das hierin liegende Vertragsangebot aber nicht angenommen. Denn er habe die von ihm unterschriebene Mietvertragsurkunde nebst Zusatzvereinbarung ergänzt und den so abgeänderten Vertrag an den Beklagten zurückgereicht. Damit habe er das Vertragsangebot des Beklagten nur mit einer Modifizierung angenommen. Dies bedeute rechtlich, dass er das Vertragsangebot des Beklagten abgelehnt und diesem ein neues Vertragsangebot unterbreitet habe. Der Beklagte habe die von G. gewünschte Ergänzung des Mietvertrags auch als solche verstanden. Denn er habe das neue Angebot abgelehnt und dies auch schriftlich gegenüber G. kommuniziert. Zum Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags sei es dann in der Folgezeit nicht mehr gekommen.

Die Schriftform sei auch nicht dadurch wieder aufgelebt, dass sich die Parteien - wie vom Beklagten behauptet - anlässlich eines Telefonats nach Zugang des geänderten Mietvertragsformulars mündlich darauf geeinigt haben sollen, den Mietvertrag ohne die Regelung zur Mietanpassung durchzuführen. Hierzu habe es einer erneuten Beurkundung des Vertrags durch die Parteien bedurft.

Zwischen den Parteien sei durch Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs und Zahlung der Miete oder mündlich ein Mietverhältnis zustande gekommen, das jedoch mangels Einhaltung der gesetzlichen Schriftform als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und nach Maßgabe des § 550 Satz 2 BGB von der Klägerin habe ordentlich gekündigt werden können.

Der Beklagte könne auch nicht geltend machen, die Berufung der Klägerin auf den Formmangel verstoße gegen § 242 BGB. Nur ausnahmsweise, wenn die Nichtigkeit des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, könne es gemäß § 242 BGB treuwidrig sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Dem Vorbringen des insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten seien für das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalls keine ausreichenden Tatsachen zu entnehmen. Allein der Umstand, dass es der Beklagte übernommen habe, die Mieträume umfangreich umzubauen, rechtfertige jedenfalls nach einer zwischenzeitlichen Vertragsdauer von mehr als 10 Jahren keinen Kündigungsausschluss gemäß § 242 BGB. II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Aus Rechtsgründen ist nicht zu beanstanden, dass die Instanzgerichte über die Räumungsklage durch Teilurteil entschieden haben.

Die Revision wendet hiergegen ein, die Klägerin sei nur dann für den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch passivlegitimiert, wenn sie Vertragspartnerin des Beklagten geworden sei. Deshalb hingen der Erfolg der Räumungsklage und die Entscheidung über die Widerklage jeweils davon ab, ob die Klägerin mit dem Erwerb der Immobilie in den bestehenden Mietvertrag eingetreten sei. Bei einer Aufspaltung des Verfahrens durch den Erlass eines Teilurteils bestehe die Gefahr, dass diese entscheidungserhebliche Vorfrage, die nicht an der Rechtskraft der Entscheidung über die Räumungsklage teilnehme, unterschiedlich beantwortet werde. Deshalb habe über die Räumungsklage nicht durch Teilurteil entschieden werden dürfen.

Damit kann die Revision keinen Erfolg haben.