V ZR 18/25

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin gegen die beklagte GdWE auf Schadensersatz. Die Nutzung, für deren Ausfall die Klägerin Ersatz verlange, widerspreche der Teilungserklärung. Die Klägerin nutze ihr Wohnungseigentum nicht zu Wohnzwecken, sondern gewerblich, indem sie die Dachgeschossfläche an eine GmbH verpachtet habe. Eine juristische Person könne selbst nicht „wohnen“. Unter einer Wohnung sei im allgemeinen Sprachgebrauch eine von einer Familie oder einem sonstigen homogenen Verband für eine gewisse Dauer genutzte Räumlichkeit zu verstehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasse zwar auch die Vermietung zu Wohnzwecken. Die Klägerin habe die Wohneinheit aber nicht zu Wohnzwecken vermietet. Abzustellen sei auf das Pachtverhältnis. Diese Art der Nutzung stelle keine Wohn-, sondern eine gewerbliche Nutzung dar. Ob die Pächterin ihrerseits die Wohneinheit für einen längeren Zeitraum an lediglich eine Person vermietet habe, sei unerheblich. II.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die beklagte GdWE nicht verneint werden.

1. Dass im Ausgangspunkt ein solcher Anspruch der Klägerin in Betracht kommen kann, verkennt auch das Berufungsgericht nicht.

a) Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis gemäß § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich der GdWE. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt auch die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum (zu § 21 Abs. 3 WEG aF Senat, Urteil vom 20. Juli 2018 - V ZR 56/17, ZfIR 2018, 695 Rn. 13; Urteil vom 15. Oktober 2021 - V ZR 225/20, NJW 2022, 326 Rn. 16, jeweils mwN). Das erfasst auch die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungsweges (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2017 - V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 7 f.). Sollte für die zweckentsprechende Nutzung des Dachgeschosses durch die Klägerin ein zweiter Rettungsweg erforderlich sein (hier: § 33 NBauO), wäre die GdWE zu dessen Herstellung verpflichtet.

b) Verletzt die GdWE schuldhaft die ihr obliegenden Verwaltungspflichten, kann dies einen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die GdWE begründen; hierbei muss sich die GdWE das Verhalten ihres Verwalters entsprechend § 31 BGB und das Verhalten ihrer Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 Abs. 1 BGB zurechnen lassen (vgl. Senat, Urteil vom 5. Juli 2024 - V ZR 34/24, BGHZ 241, 98 Rn. 20). Die GdWE haftet - im Gegensatz zu der bis zum 30. November 2020 gültigen Rechtslage (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, NZM 2018, 615 Rn. 36) - aber auch für Willensbildungsfehler der Wohnungseigentümer, weil sie sich das Verhalten der Eigentümerversammlung ebenfalls entsprechend § 31 BGB zurechnen lassen muss (vgl. Bärmann/Dötsch, WEG, 16. Aufl., § 18 Rn. 172, 181 mwN). Dabei setzt der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden wegen fehlender Nutzbarkeit des Sondereigentums voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte. Denn es besteht kein Anspruch auf Ersatz eines entgangenen Gewinns gemäß § 252 BGB, der durch eine rechtswidrige Nutzung erzielt werden soll (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 85. Aufl., § 252 Rn. 2).

2. Rechtsfehlerhaft ist aber die Begründung, mit der das Berufungsgericht die Verpachtung des Dachgeschosses durch die Klägerin als mit der Gemeinschaftsordnung unvereinbar ansieht.

a) Den getroffenen Feststellungen zufolge sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass auch das Dachgeschoss zu Wohnzwecken und nicht etwa im Sinne eines sog. „unselbständigen Teileigentums“ nur als Abstell- oder Lagerraum dient (dazu Senat, Urteil vom 25. Mai 2023 - V ZR 134/22, NJW 2023, 2484 Rn. 22). Die Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach das Gebäude nur für Wohnzwecke genutzt werden darf, ist als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen (§ 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG; vgl. Senat, Urteil vom 27. Oktober 2017 - V ZR 193/16, BGHZ 216, 333 Rn. 6; Urteil vom 16. Juli 2021 - V ZR 284/19, WuM 2021, 637 Rn. 19).

b) Der Begriff des Wohnens im Sinne des Wohnungseigentumsrechts ist weit zu verstehen. Dazu gehört zwar in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck indessen nicht, sondern geht darüber hinaus und erfasst auch Wohnformen, die nicht dem „klassischen“ Familienleben entsprechen. Von der Wohnnutzung umfasst ist daher - vorbehaltlich anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung oder Vereinbarungen - u.a. auch die Vermietung einer Wohnungseigentumseinheit an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste oder auch die Nutzung als Wohngemeinschaft (zum Ganzen Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 14 ff.; Urteil vom 27. Oktober 2017 - V ZR 193/16, BGHZ 216, 333 Rn. 10 ff.). Es kommt weder auf die steuerrechtliche Einordnung der Einkünfte des Vermieters noch darauf an, ob die Vermietung Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist nach § 1 Abs. 2 und 3, § 13 Abs. 1 WEG allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, aaO Rn. 17; Urteil vom 27. Oktober 2017 - V ZR 193/16, aaO Rn. 10) bzw. stattfinden soll. Dementsprechend kommt es bei einer Vermietung auf den (beabsichtigten) Gebrauch durch den Mieter an (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB); anders als das Berufungsgericht offenbar meint, gilt dies auch bei mehreren Untervermietungen.

c) Gemessen daran kann eine Wohnnutzung nicht allein deshalb verneint werden, weil die Klägerin das Dachgeschoss an eine juristische Person verpachtet hat. Zwar kann eine juristische Person eine Wohnung nicht selbst „bewohnen“. Darauf kommt es jedoch nicht an. Entscheidend ist, ob die pachtvertraglichen Bindungen auf eine zulässige Wohnnutzung des Endnutzers abzielen.

d) Feststellungen dazu, welche Nutzung des Dachgeschosses in dem Pachtvertrag vorgesehen war, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Deshalb ist zugunsten der Revision zu unterstellen, dass der Pachtvertrag auf eine Wohnnutzung abzielte und das Dachgeschoss ohne Kündigung des Pachtvertrags weiterhin zu Wohnzwecken genutzt worden wäre.

3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der von dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Auffassung scheitert der Anspruch nicht schon daran, dass die separate Verpachtung des Dachgeschosses unzulässig und aus diesem Grund rechtswidrig wäre. Zu dem Recht, mit dem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, gehört auch das Recht, es zu vermieten oder zu verpachten (§ 13 Abs. 1 WEG). Die Vermietung kann sich, wenn nichts anderes vereinbart ist, auf die gesamte Wohnung erstrecken oder auf einzelne Räume (vgl. Schultzky in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 13 Rn. 17) oder, wenn sich die Wohneinheit - wie hier - über zwei Ebenen erstreckt, auf eine Ebene beschränken. Der zweite Rettungsweg dürfte ohnehin nicht wegen der separaten Verpachtung des Dachgeschosses erforderlich geworden sein, sondern deshalb, weil die Einheit der Klägerin Aufenthaltsräume enthält (vgl. § 33 Abs. 1 NBauO). Erstreckt sich eine Nutzungseinheit über zwei oder mehr Geschosse, müssen in jeder Geschossebene zwei voneinander unabhängige Rettungswege vorhanden sein (z.B. Maisonettewohnung; vgl. Große-Suchsdorf/ Kammeyer/Dorn, NBauO, 10. Aufl., § 33 Rn. 3). Dass eine separate Verpachtung des Dachgeschosses der Klägerin zu Wohnzwecken aus anderen als brandschutzrechtlichen Gründen unzulässig ist, ist nicht festgestellt. III.

1. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1, 3 ZPO).

2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

a) Der Ersatzanspruch der Klägerin setzt eine Mahnung bzw. das Vorliegen des Schuldnerverzugs gemäß § 286 BGB nicht voraus. Liegt die Pflichtverletzung der GdWE in einer unterlassenen oder erst verzögert durchgeführten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von der GdWE Schadensersatz unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen (vgl. bereits Senat, Urteil vom 5. Juli 2024 - V ZR 34/24, BGHZ 241, 98 Rn. 20).