VII ZR 231/22

Die Revision der Klägerin hat Erfolg; sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Auf das Schuldverhältnis zwischen den Parteien ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung anzuwenden, die für ab dem 1. Januar 2002 und bis zum 31. Dezember 2017 geschlossene Verträge gilt, Art. 229 § 5 Satz 1, § 39 EGBGB. I.

Das Berufungsgericht hat - soweit für die Revision von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Die Restvergütungsforderung der Klägerin sei verjährt. Sie unterliege der regelmäßigen Verjährungsfrist, die gemäß § 195 BGB drei Jahre betrage. Auch wenn die streitgegenständliche Forderung Teil des Entgelts dafür sei, dass die Klägerin den Beklagten Eigentum an einem Grundstück zu übertragen habe, und die errichtete Wohnung "lediglich" wesentlicher Bestandteil des Miteigentumsanteils sei, richte sich die Verjährung nicht nach § 196 BGB.

Die Forderung sei nicht nur die Gegenleistung für die Übertragung des Miteigentumsanteils, sondern auch für die Erbringung von Bauleistungen. Deshalb sei die Vergütungsforderung nicht aufteilbar in eine für die Eigentumsübertragung sowie eine für die Bauleistung, weshalb die Verjährung einheitlich nach der Leistung zu beurteilen sei, die bei weitem überwiege und das Vertragsverhältnis charakterisiere. Der Charakter des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags über den Kauf der noch zu errichtenden Eigentumswohnung werde durch den Bau der Wohnung geprägt. Die Vergütung der Klägerin sei zumindest teilweise im Werkvertragsrecht geregelt, § 631 BGB. Die Klägerin habe den Miteigentumsanteil mit der fertig errichteten Wohnung zu übertragen gehabt. An der Übertragung ohne Bauleistung hätten die Parteien kein Interesse. Dass die zu errichtende Wohnung wesentlicher Bestandteil des Grundeigentums werde, präge den Charakter des Vertrags nicht.

Der Umstand, dass im Rahmen der Schuldrechtsmodernisierung die Verjährungstatbestände vereinheitlicht worden seien, die regelmäßige Verjährungsfrist nunmehr drei Jahre betrage und ausnahmsweise für Ansprüche auf Übertragung von Grundstückseigentum sowie auf deren Gegenleistung eine zehnjährige Frist (§ 196 BGB) gelte, habe keinen Einfluss darauf, dass ein üblicher Bauträgervertrag wie der zwischen den Parteien abgeschlossene ein Mischvertrag sei, dessen Charakter durch den werkvertraglichen Teil bestimmt werde.

Der vom Gesetzgeber für die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB angeführte Grund, Zeitverzögerungen bei der Erfüllung des Kaufvertrags durch Verhalten Dritter bei der Eigentumsumschreibung auszugleichen, sei für die streitige Forderung ohne Bedeutung.

Die dreijährige Verjährungsfrist habe unter Berücksichtigung der sowohl hinsichtlich des Sondereigentums als auch des Gemeinschaftseigentums im Jahr 2014 seitens der Beklagten erfolgten Abnahme am 1. Januar 2015 zu laufen begonnen; unter Berücksichtigung der Hemmung durch das Mahnverfahren sei Verjährung am 19. Juli 2018 eingetreten. Das Ende der Verjährung sei nicht dadurch hinausgeschoben worden, dass die Beklagten bis zum 31. Dezember 2018 auf die Einrede der Verjährung verzichtet hätten. Für diesen Zeitraum könne sich der Schuldner lediglich nicht auf die Einrede berufen; auf den Ablauf der Verjährung habe der Verzicht keinen Einfluss. II.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Zurückweisung der klägerischen Berufung nicht gerechtfertigt werden. Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der restlichen Vergütung aus dem Bauträgervertrag unterliegt der zehnjährigen Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB und ist noch nicht verjährt.

1. Im Ausgangspunkt zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die im Streitfall vereinbarte Bauträgervergütung nicht aufteilbar ist in einen Kaufpreis für die Grundstücksanteile einerseits und eine Vergütung für die Bauleistungen andererseits.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats handelt es sich bei einem Bauträgervertrag um einen einheitlichen Vertrag, der neben werkvertraglichen auch (soweit der Grundstückserwerb in Rede steht) kaufvertragliche Elemente enthält (vgl. nur BGH, Urteil vom 21. November 1985 - VII ZR 366/83, BGHZ 96, 275, juris Rn. 10 m.w.N.). Grundsätzlich ist bei Bauträgerverträgen hinsichtlich der Errichtung des Bauwerks Werkvertragsrecht, hinsichtlich der Übertragung des Eigentums an dem Grundstück hingegen Kaufrecht anzuwenden (vgl. BGH, Urteil vom 21. November 1985 - VII ZR 366/83, BGHZ 96, 275, juris Rn. 10; Urteil vom 12. Juli 1984 - VII ZR 268/83, BGHZ 92, 123, juris Rn. 15; Urteil vom 5. April 1979 - VII ZR 308/77, BGHZ 74, 204, juris Rn. 11; siehe nunmehr auch § 650u Abs. 1 BGB in der seit dem 1. Januar 2018 geltenden, im Streitfall zeitlich noch nicht anwendbaren Fassung).

Eine Aufteilung der Bauträgervergütung in einen Kaufpreis für das Grundstück einerseits und eine Vergütung für die Bauleistungen andererseits kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 1978 - VII ZR 288/77, BGHZ 72, 229, juris Rn. 21; Urteil vom 10. Mai 1979 - VII ZR 97/78, BGHZ 74, 273, juris Rn. 8) allenfalls dann in Betracht, wenn die Parteien eine derartige Aufteilung vereinbaren. Eine derartige vertragliche Aufteilung haben die Parteien im Streitfall nicht vorgenommen, weshalb der Anspruch der Klägerin eine einheitliche Vergütung mit der Folge zum Gegenstand hat, dass der Vergütungsanspruch nur einheitlich verjähren kann (vgl. Hertel, DNotZ 2002, 6, 22; Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Aufl., Kap. 4 Rn. 365).

2. Für den einheitlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers gilt jedoch entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht die dreijährige Regelverjährungsfrist gemäß § 195 BGB, sondern die zehnjährige Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB.

a) In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, nach welchen Vorschriften sich die Verjährung dieses Anspruchs richtet.

Nach einer Auffassung unterliegt er der dreijährigen Regelverjährungsfrist gemäß § 195 BGB (vgl. Blank, Bauträgervertrag, 5. Aufl., Rn. 6; Koeble in Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Aufl., 10. Teil Rn. 669; wenn die Bauleistung wirtschaftlich im Vordergrund steht auch MünchKommBGB/Busche, 9. Aufl., § 650u Rn. 21; Ott, NZBau 2003, 233, 234; Wagner, ZfIR 2002, 257, 260).