VIII ZR 270/18

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 24. Juli 2018 - 63 S 283/17, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Dem Beklagten stehe ein Anspruch auf Durchführung der streitgegenständlichen Instandhaltungsarbeiten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.

Zwar bestimme sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsabschluss. Hiernach seien die Kläger aufgrund einer unrenoviert überlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, nach einem weiteren dekorativen Verschleiß den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renovierung dem Mieter eine Wohnung zu verschaffen, die deutlich besser sei als zu Anfang.

Jedoch sei in Konstellationen wie der vorliegenden nicht der schlechte Anfangszustand als der vertragsgemäße zugrunde zu legen. Dem Dekorationszustand der Mietsache sei eine Veränderung während des Mietverhältnisses zwingend immanent. Insbesondere setze eine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien in Bezug auf den schlechten Anfangszustand übereinstimmende, auch konkludente, Erklärungen voraus, an welchen es vorliegend fehle.

Nach dem - unwirksam - vereinbarten Renovierungsprogramm in § 4 Ziffer 8 des Mietvertrags habe die Wohnung von Zeit zu Zeit dekorativ hergerichtet werden sollen. Hieran müsse sich der Vermieter spiegelbildlich zur Lage bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen festhalten lassen.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus § 23 des Mietvertrags, wonach die Wohnung übernommen werde "wie sie steht und liegt". Ungeachtet der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung schließe diese lediglich einen etwaigen Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung aus, beziehe sich jedoch nicht auf den primären Erfüllungsanspruch aus § 535 BGB. Es sei davon auszugehen, dass die Parteien übereinstimmend sowohl eine uneingeschränkte Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als auch eine umfangreiche Renovierungspflicht des Beklagten für die gesamte Wohnung hätten regeln wollen, welche lediglich vermieterseits vergütet würde. Insbesondere die ausdrückliche Aufnahme der Klausel in § 4 Ziffer 8 des Mietvertrags - "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" - spreche für dieses Auslegungsergebnis.

Die Annahme, nicht der schlechte Anfangszustand sei der vertragsgemäße, folge zudem daraus, dass im umgekehrten Fall, in dem die Wohnung frisch renoviert übergeben werde und der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthalte, nach anderer Auffassung der frisch renovierte Zustand der vertragsgemäß geschuldete Anfangszustand sei. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter schon bei Auftreten geringfügiger Gebrauchsspuren, gegebenenfalls "alle paar Monate", zu Renovierungsmaßnahmen verpflichtet wäre. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Beklagten auf Vornahme der von ihm begehrten Schönheitsreparaturen nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht bejaht werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die unwirksame Formularklausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Beklagten nicht zur Folge, dass nunmehr ohne weiteres die Kläger - ungeachtet des zu Mietbeginn als vertragsgemäß übernommenen unrenovierten Zustands der Wohnung - die Schönheitsreparaturen auszuführen hätten. Vielmehr kommt eine Verpflichtung der Kläger zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nur in Betracht, wenn - wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat - eine wesentliche Verschlechterung des Zustands der zu Mietbeginn vorhandenen Dekoration eingetreten ist. Zudem führt der Umstand, dass die bloße Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustands bei Mietbeginn in der Regel nicht praktikabel und wirtschaftlich nicht sinnvoll und interessengerecht ist, unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben zwar dazu, dass sich der Erhaltungsanspruch des Mieters in einem solchen Fall auf die Herstellung eines (frisch) renovierten Zustands richtet, der Mieter sich aber an den Kosten in angemessenem - regelmäßig hälftigem - Umfang zu beteiligen hat und der Vermieter dies gegenüber dem Anspruch des Mieters in der Art eines Zurückbehaltungsrechts geltend machen kann.

1. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht) und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht). Zur Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters gehört es, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen (vgl. BGH, Urteile vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, NZM 2003, 472 unter II 2; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 25 mwN; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 36; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, NJW-RR 2019, 270 Rn. 17).

2. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass einem solchen Wiederherstellungsanspruch des Beklagten die Übertragung der Schönheitsreparaturen nach § 4 Ziffer 8 des Mietvertrags nicht entgegensteht. Denn diese formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, da die Wohnung dem Beklagten unrenoviert überlassen und ihm ein angemessener Ausgleich nicht gewährt wurde (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 Rn. 20).

3. An die Stelle dieser unwirksamen Klausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, so dass die Kläger als Vermieter die Instandhaltungslast - zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört - in vollem Umfang zu tragen haben (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 40).

a) Soweit die Revision (unter Verweis auf LG Berlin, WuM 2018, 557 [nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt]) demgegenüber im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu dem Ergebnis gelangen will, keine der Parteien treffe eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, ist dies - wie die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zutreffend ausgeführt hat - bereits wegen Verkennung der Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung rechtsfehlerhaft. Für eine ergänzende Vertragsauslegung (§ 157 BGB) ist in Fällen wie dem vorliegenden kein Raum, da mit § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB eine (spezielle) gesetzliche Regelung existiert, welche die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht bestünde. Daran ändern - entgegen der Ansicht der Revision - etwaige negative wirtschaftliche Folgen für den Vermieter, der gegebenenfalls im Hinblick auf die (unwirksame) Übertragung der Schönheitsreparaturen eine geringere Miete akzeptiert hat, nichts (vgl. Senatsurteile vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 Rn. 21; vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, aaO Rn. 18; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 535 Rn. 127; BeckOGK-BGB/H. Schmidt, Stand 1. April 2020, § 535 Rn. 416).

b) Im Übrigen würde eine ergänzende Vertragsauslegung - anders als von der Klägerseite in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten - nicht zu der Annahme führen, die Vertragsparteien hätten - ausgehend von der hier vorliegenden Anmietung einer unrenovierten Wohnung und die Unwirksamkeit der Klausel in ihre Überlegungen einbeziehend - eine Regelung getroffen, wonach keine der Parteien Schönheitsreparaturen auszuführen hätte. Denn eine ergänzende Vertragsauslegung hat sich nicht nur an dem hypothetischen Parteiwillen, sondern auch an dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu orientieren und muss zu einer die beiderseitigen Interessen angemessen berücksichtigenden Regelung führen. Es geht daher darum zu ermitteln, was die Parteien bei einer angemessenen, objektiv-generalisierenden Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie bedacht hätten, dass die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel jedenfalls unsicher war (vgl. Senatsurteile vom 14. März 2012 - VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24; vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 70; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 35; jeweils mwN).