VIII ZR 75/23

Die Revision hat keinen Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 2. März 2023 - 67 S 215/22, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die von dem Mieter geschuldete Nettokaltmiete habe sich auf monatlich 700,95 € belaufen. Die Beklagte könne sich bezüglich der zulässigen Miethöhe gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darauf berufen, dass sie mit dessen Vor-Vormieter vor Inkrafttreten der Regelungen der §§ 556d ff. BGB wirksam eine Miete in dieser Höhe vereinbart habe. Der Geltendmachung dieser Vor-Vormiete stehe es nicht entgegen, dass mit dem unmittelbaren Vormieter ein hiervon abweichender höherer und die Preisgrenze der §§ 556d ff. BGB überschreitender Mietzins vereinbart worden sei. Denn für § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB sei die Vormiete in ihrer zulässigen und damit tatsächlich geschuldeten Höhe, mithin hier in Höhe der Vor-Vormiete von 700,95 €, maßgeblich.

Der Beklagten sei es nicht deshalb gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB verwehrt, sich auf die Vormiete gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB zu berufen, weil sie im Rahmen der Auskunftserteilung vor Vertragsschluss lediglich die mit dem Vormieter tatsächlich vereinbarte und von diesem zuletzt gezahlte, nicht jedoch die geschuldete Vormiete in ihrer preisrechtlich zulässigen Höhe angegeben habe. Der Sanktionstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB sei nicht erfüllt. Dieser greife nur dann ein, wenn der Vermieter die nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF erforderliche Auskunft über die Höhe der Vormiete nicht erteilt habe. Die Beklagte habe indes eine Auskunft erteilt, wenn auch nicht zur Höhe der geschuldeten, sondern nur zur Höhe der vereinbarten Vormiete. Die Auslegung der Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ergebe, dass diese in einer solchen Konstellation nicht gelte. Denn sie regele nur den Fall einer nicht erteilten, nicht jedoch den Fall einer bezüglich der geschuldeten Vormiete unrichtigen Auskunft. Eine analoge Anwendung dieser Vorschrift komme bereits mangels einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht.

Bei einer demnach in Höhe der Vor-Vormiete geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete von 700,95 € bestehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für September 2021 nur in Höhe von 121,78 €, zu dessen Zahlung die Beklagte nach der teilweisen Berufungsrücknahme bereits rechtskräftig durch das Amtsgericht verurteilt sei. Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten könne die Klägerin dementsprechend nur unter Ansatz eines Gegenstandswerts von 121,78 €, mithin in Höhe von 627,13 €, verlangen. Auch insoweit sei die Verurteilung der Beklagten durch das Amtsgericht rechtskräftig. Die weitergehende Verurteilung der Beklagten zur Zahlung rückständiger Miete sowie weiterer Rechtsverfolgungskosten durch das Amtsgericht sei somit auf die Berufung der Beklagten aufzuheben und die Klage insoweit abzuweisen. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - teilweise allerdings nur im Ergebnis - stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass der Klägerin aus abgetretenem Recht über die rechtskräftige Verurteilung durch das Amtsgericht hinausgehende Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; im Folgenden: aF) für September 2021 und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung nicht zustehen. Zu Recht hat das Berufungsgericht hierbei unter Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch der Beklagten auf Zahlung einer Miete in Höhe der Vormiete, soweit diese ihrerseits auf der Grundlage der Vor-Vormiete nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig war, für gegeben erachtet (hierzu nachfolgend unter 1). Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht weiter entschieden, dass es der Beklagten nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB verwehrt ist, sich auf die nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB geschuldete Vormiete in Höhe der Vor-Vormiete zu berufen (hierzu nachfolgend unter 2).

1. Die nach den Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe zulässige Miete betrug entsprechend der gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB geschuldeten Vormiete auf Grund der in dieser Höhe wirksam vereinbarten Vor-Vormiete monatlich 700,95 € nettokalt.

a) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine Vereinbarung über eine nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB unzulässig hohe Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB) oder - sollte diese höher sein - in der Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) wirksam und nur der die zulässige Miete überschreitende Teil der Vereinbarung unwirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 16 ff. mwN).

b) Hiernach ist im vorliegenden Fall die zulässige und damit gemäß § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB wirksam vereinbarte Miete an der Vormiete zu bemessen, die ihrerseits nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam zwischen den Parteien des Vormietvertrags vereinbart worden war.

Die Anwendung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet entgegen der Auffassung der Revision nicht aus, weil in dem ebenfalls bereits den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterliegenden Vormietverhältnis eine hiernach unzulässig überhöhte Miete vereinbart worden war. Vielmehr ist als geschuldete Vormiete in diesem Fall - wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat - die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 20 ff. mwN). Dies gilt auch dann, wenn sich die in dem Vormietverhältnis zulässige Miethöhe - wie hier - ihrerseits auf Grund einer Anwendung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, also unter Heranziehung der Vor-Vormiete, bestimmt (Senatsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, aaO mwN). Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB und wird durch die historische und teleologische Auslegung dieser Vorschrift anhand der Gesetzesbegründung und der vom Gesetzgeber verfolgten Zielrichtung bestätigt. Wegen der Einzelheiten wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die vorstehend genannte grundlegende Entscheidung des Senats hierzu vom 19. Juli 2023 (VIII ZR 229/22, aaO), die auch auf sämtliche von der Revision im vorliegenden Verfahren gegen die Heranziehung der Vor-Vormiete vorgebrachten Argumente eingeht, verwiesen.

2. Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht weiter entschieden, dass die Beklagte nicht nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB daran gehindert ist, sich auf die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Vormiete zu berufen. Diese Rechtsfolge tritt nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB dann ein, wenn der Vermieter dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung nicht unaufgefordert über die Höhe der Vormiete Auskunft erteilt hat, wobei diese sich nach der hier gemäß Art. 229 § 51 EGBGB einschlägigen, bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB (im Folgenden: aF) auf die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses beziehen musste.

Die Beklagte hat die hiernach erforderliche Auskunft jedoch (form- und fristgerecht) den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF entsprechend erteilt, indem sie den Mieter schriftlich vor Abgabe von dessen Vertragserklärung darüber informiert hat, die monatliche Vormiete habe ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € und zum Zeitpunkt von dessen Beendigung 822,73 € nettokalt betragen.

Entgegen der Auffassung der Revision ist der Regelung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF grundsätzlich eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne weiteres bekannte vertraglich vereinbarte Vormiete anzugeben, sondern - was ihm allerdings unbenommen bleibt - diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen, nicht zu entnehmen (ebenso BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Juli 2023, § 556g Rn. 63 und Fn. 106; aA Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556g BGB Rn. 16; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 27e).