XII ZR 120/18

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I.

Dieses hat seine in ZMR 2019, 263 veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:

Einem Antrag auf Nachzahlung von anteiliger Grundsteuer stehe zwar weder der Einwand der Verwirkung entgegen, weil das Umstandsmoment nicht erfüllt sei, noch greife die Einrede der Verjährung durch. Auf der Grundlage der mietvertraglichen Regelung sei der Kläger aber nicht berechtigt, die Grundsteuer auf die Beklagte umzulegen. Denn der streitgegenständlichen Klausel fehle es an der inhaltlichen Bestimmtheit. Sie enthalte weder eine abschließende Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten noch einen konkreten Hinweis auf die Betriebskostenverordnung. Es könne auch nicht unbesehen auf den Betriebskostenbegriff des § 556 BGB zurückgegriffen werden, weil diese Vorschrift für Gewerberaummietverhältnisse nicht zur Anwendung komme. Gegen die Anwendung spreche, dass bei Gewerberaum formularvertraglich auch die Umlage von Betriebskosten möglich sei, die nicht im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV genannt seien. Die Formulierung "sämtliche Betriebskosten" sei intransparent, weil sie die von der Mieterseite zu tragende Kostenlast - mit Ausnahme der aufgezählten Einzelpositionen - nicht ansatzweise in einer dem Bestimmtheitsgebot genügenden Weise erkennen lasse. Selbst wenn man den Betriebskostenbegriff als Hilfsmittel heranziehe, verblieben wegen der durch das Wort "insbesondere" eingeleiteten Aufzählung nicht behebbare Zweifel. Für dieses Vertragsverständnis spreche auch signifikant das Verhalten des Klägers, der in der Zeit zwischen 1990 und 2016 der Beklagten zu keinem Zeitpunkt Grundsteuer als Betriebskostenart in Rechnung gestellt habe.

Der Kläger berufe sich ohne Erfolg auf § 305 c Abs. 2 BGB. Er habe noch in erster Instanz vorgetragen, bei dem Vertragstext habe es sich um eine Individualvereinbarung gehandelt, die von der Beklagten vorgelegt worden sei. Mit der erstmals in der Berufungsinstanz aufgestellten und von der Beklagten bestrittenen Behauptung, bei der Regelung zu den Betriebskosten handele es sich um eine Formularklausel, sei er daher ausgeschlossen. Selbst wenn man das anders sähe, fehle es an der ausreichenden Bestimmtheit. II.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Berechtigung des Klägers, die Grundsteuer auf die Beklagte umzulegen, nicht verneint werden.

1. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings, dass das Berufungsgericht die mietvertragliche Regelung zur Tragung der Betriebskosten als Individualvereinbarung eingeordnet hat. Dies wird weder von der Revision noch von der Revisionserwiderung in Zweifel gezogen. Auf der Grundlage des festgestellten Sachverhalts sind die Voraussetzungen für das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gegeben.

2. Die daher streitentscheidende Frage, ob der einzelvertraglichen Regelung die Verpflichtung der Mieterin zu entnehmen ist, die Grundsteuer zu tragen, hat das Berufungsgericht hingegen rechtsfehlerhaft verneint.

a) Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dazu gehören auch die Betriebskosten. Das Gesetz geht mithin davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden. Abweichungen hiervon bedürfen der Vereinbarung (Senatsurteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10 - NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13), zu deren Inhalt § 556 BGB nur für die Wohnraummiete (vgl. Senatsurteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 18 ff.) gesetzliche Vorgaben enthält und die auch konkludent getroffen werden kann (vgl. etwa Senatsurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 - NJW 2014, 3722 Rn. 27 mwN).

b) Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein (vgl. Senatsurteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 21 mwN; BGHZ 55, 248 = WM 1971, 310 f.; Guhling/Günter/Both Gewerberaummiete 2. Aufl. § 556 BGB Rn. 12). Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen nicht, anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wo es wegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung bedarf, damit der Mieter sich zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (vgl. Senatsurteile vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 - NJW 2014, 3722 Rn. 25 mwN und vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85). Denn bei einer einzelvertraglichen Regelung bedarf keine Vertragspartei des Schutzes davor, dass ihr mittels vorformulierter Vertragsbedingungen ihrem Umfang nach nicht durchschaubare Pflichten auferlegt werden und auf diese Weise die Entschließungsfreiheit beim Abschluss des Vertrags eingeschränkt wird (vgl. Guhling/Günter/Guhling Gewerberaummiete 2. Aufl. § 307 BGB Rn. 7 und 74). Deshalb stellt sich hier - von den Fällen des § 138 BGB abgesehen - nicht die von § 307 BGB aufgeworfene Frage einer entgegen den Geboten von Treu und Glauben erfolgenden unangemessenen Benachteiligung. Soweit dem Senatsurteil vom 2. Mai 2012 (XII ZR 88/10 - NJW-RR 2012, 1034 Rn. 14) etwas anderes entnommen werden könnte, hält der Senat daran nicht fest.

c) Ob eine Betriebskostenart durch eine entsprechende Individualvereinbarung auf den Mieter umgelegt ist, ist durch Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Während bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung geboten ist (vgl. etwa Senatsurteile vom 17. Februar 2016 - XII ZR 183/13 - NJW-RR 2016, 572 Rn. 10 mwN und BGHZ 162, 39 = NJW 2005, 1183, 1184), ist bei der Auslegung von einzelvertraglichen Vereinbarungen nach §§ 133, 157 BGB der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Empfangsbedürftige Willenserklärungen sind so auszulegen, wie sie der Empfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Dabei ist vom Wortlaut der Erklärung auszugehen und demgemäß in erster Linie dieser und der ihm zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen. Bei seiner Willenserforschung hat der Tatrichter aber auch den mit der Absprache verfolgten Zweck, die Interessenlage der Parteien und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (st. Rspr., vgl. etwa Senatsbeschluss vom 7. September 2011 - XII ZR 114/10 - GuT 2012, 268 Rn. 17 mwN und BGHZ 184, 128 = FamRZ 2010, 887 Rn. 33 mwN).

Die Auslegung von Individualvereinbarungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung ist für das Revisionsgericht bindend, wenn sie rechtsfehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Auslegungsergebnis führt, selbst wenn ein anderes Auslegungsergebnis möglich erscheint. Sie kann deshalb vom Revisionsgericht grundsätzlich nur darauf überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche Auslegungsregeln oder allgemein anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder die Denkgesetze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr., vgl. etwa Senatsurteil vom 30. Januar 2019 - XII ZR 46/18 - NZM 2019, 474 Rn. 15 mwN).

d) Auch in Anbetracht dieses eingeschränkten Überprüfungsmaßstabs wird die angefochtene Entscheidung, die der Regelung zu den Betriebskosten die erforderliche Bestimmtheit abspricht, den rechtlichen Anforderungen an die Vertragsauslegung nicht gerecht.

aa) Unzutreffend ist bereits der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, das für die wirksame Umlage der Betriebskosten eine ausdrückliche und inhaltlich bestimmte Regelung fordert, die es dem Mieter ermöglicht, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können, und die streitgegenständliche Formulierung daher unter Transparenzgesichtspunkten prüft. Denn damit legt es den für die Überprüfung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gültigen Maßstab an, obwohl die Vertragsparteien nach den im Revisionsverfahren nicht angegriffenen tatrichterlichen Feststellungen eine einzelvertragliche Vereinbarung geschlossen haben (vgl. auch Bińkowski/Mönig ZfIR 2019, 194, 195).

bb) Darüber hinaus wird die Auslegung des Berufungsgerichts dem Wortlaut der vertraglichen Bestimmung und hierbei insbesondere dem darin verwendeten Begriff der "Betriebskosten" nicht gerecht.