XII ZR 125/18

Die Revision hat keinen Erfolg. I.

Das Landgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet:

Dem Kläger stehe gemäß § 535 Abs. 2 BGB ein vertraglicher Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete für die Monate von Mai bis Dezember 2017 in Höhe von 21.160 € zu. Das Mietverhältnis sei nicht durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 17. Januar 2017 mit der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB zum 30. April 2017 beendet worden, weil die Parteien dieses Recht in § 4 des Mietvertrags wirksam für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen hätten. Der grundsätzlich zulässige Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters unterliege im Wohnraummietrecht dann durchgreifenden Bedenken, wenn die Dauer des Kündigungsausschlusses vier Jahre übersteige. Im vorliegenden Fall halte der Kündigungsausschluss den AGB-rechtlichen Vorgaben schon deshalb stand, weil der Mietvertrag nicht als Wohnraummietvertrag iSv § 549 BGB, sondern als allgemeines Mietverhältnis nach § 535 zu qualifizieren sei. Zwar streite der Wortlaut der mit "Mietvertrag über Wohnräume" überschriebenen Urkunde und die darin enthaltenen inhaltlichen Regelungen dafür, dass die Parteien das Mietverhältnis den Vorschriften der Wohnraummiete unterstellen wollten. Allerdings stünde der mit der Vertragsgestaltung ersichtlich verfolgte Zweck der Annahme eines Wohnraummietverhältnisses entgegen. Denn die Beklagte habe die Räume nicht selbst nutzen, sondern bestimmungsgemäß dritte Personen darin unterbringen wollen.

Der Kündigungsausschluss sei gemäß § 305 b BGB im Wege einer Individualabrede vereinbart worden, weshalb die Klausel keiner AGB-rechtlichen Kontrolle unterliege. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei der Inhalt des vereinbarten Kündigungsausschlusses von den Parteien ernstlich zur Diskussion gestellt worden und die handschriftlichen Ergänzungen gäben das Ergebnis der kontroversen Verhandlungen über die Laufzeit des Vertrags wieder. Schließlich stünde der Kündigungsausschluss auch nicht unter der Bedingung, dass das "Sonderprogramm Flüchtlingswohnraum" in Anspruch genommen werde.

Die Kündigung der Beklagten könne auch nicht als außerordentlich befristete Kündigung aufrechterhalten werden, weil ein wichtiger Grund, der die Beklagte zur außerordentlichen Kündigung berechtigt habe, nicht vorliege. Eine Kündigung wegen schwerwiegender Veränderungen der bei Vertragsschluss vorhandenen Erwartungen komme nicht in Betracht, wenn die Störung des Verwendungszwecks nach dem Inhalt der Vereinbarung in die Risikosphäre einer der Parteien fallen solle. Grundsätzlich trage der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache, selbst wenn der Vermieter die speziellen Vermietungsziele und Verwendungszwecke des Mieters kenne. Deshalb falle der Rückgang der Flüchtlingszahlen in die Risikosphäre der Beklagten. Denn er betreffe das Risiko der Beklagten, die von ihr angemieteten Räume in der bei Vertragsschluss vorausgesetzten Weise verwenden zu können.

Eine für die Beklagte günstigere Beurteilung der Rechtslage sei auch dann nicht geboten, wenn beide Parteien bei Abschluss des Vertrags die gemeinsame Vorstellung gehabt hätten, dass der Anfang 2016 noch starke Zustrom an Flüchtlingen sich über die gesamte Laufzeit des Vertrags nicht abschwächen würde. Ein solcher gemeinsamer Irrtum über die für den Vertragsschluss wesentlichen Umstände ermögliche die Kündigung des Mietverhältnisses nach den Grundsätzen zur Störung der Geschäftsgrundlage nur dann, wenn der Irrtum keinen Umstand betreffe, der in die Risikosphäre des Kündigenden falle. Im vorliegenden Fall habe jedoch die Beklagte das Risiko der nicht ausreichenden Belegung der Wohnung zu tragen. Zudem stehe in tatsächlicher Hinsicht auch nicht fest, dass die Erwartungen der Beklagten eines fortdauernd ungebremsten Zustroms von Flüchtlingen auch von den Klägern geteilt worden sei.

Die Kündigung der Beklagten vom 25. August 2017 führe ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses, da insoweit ein Kündigungsgrund nicht ersichtlich sei. Soweit die Beklagte meine, sie sei zur Kündigung berechtigt gewesen, weil die Kläger die Zustimmung zu einer Mietermäßigung nicht erteilt hätten, rechtfertige dies eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht. Die Vereinbarung einer gegen § 5 WiStrG, § 291 StGB verstoßenden Mietpreisabrede begründe kein Sonderkündigungsrecht, sondern habe die Teilnichtigkeit der Preisabrede zufolge, die sich auf das ortsübliche Mietpreisniveau ermäßige, ohne dass es hierzu einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung bedürfe. Deshalb besitze die Beklagte kein schutzwürdiges Interesse an einer Zustimmung zur Anpassung der Miete. Folglich könne auch die Verweigerung der Zustimmung kein schutzwürdiges Interesse der Mieter tangieren, weshalb ein anerkennenswertes Interesse der Beklagten an einer Kündigung des Mietvertrags nicht ersichtlich sei. Zudem habe die Beklagte nicht dargelegt, dass die Mietpreisvereinbarung die Grenze des § 5 WiStrG, § 291 StGB übersteige. Sei eine das ortsübliche Niveau übersteigende Miete unter weiteren Voraussetzungen sittenwidrig iSv § 138 BGB, habe dies die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Rechtsfolge. Für eine Zustimmung zur Mietanpassung sei demnach auch im Falle einer sittenwidrigen Überhöhung der Miete kein Raum. Zudem habe die Beklagte die tatsächlichen Voraussetzungen einer sittenwidrigen Überhöhung der Miete ebenfalls nicht dargelegt. II.

Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis weder durch die Kündigung der Beklagten vom 17. Januar 2017 noch durch deren Kündigung vom 25. August 2017 beendet wurde und daher den Klägern gemäß § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Mietzahlung in der geltend gemachten Höhe zusteht.

1. Soweit die Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erstmals vorgetragen hat, der Mietvertrag sei unwirksam, weil der vom Bürgermeister der Beklagten unterzeichneten Vertragsurkunde das nach § 62 Abs. 1 KSVG erforderliche Dienstsiegel nicht beigefügt worden sei, kann sie damit nicht durchdringen.

Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob das Fehlen des Dienstsiegels im Ergebnis zur Unwirksamkeit des abgeschlossenen Mietvertrags führen würde (vgl. OLG Saarbrücken NJW-RR 2011, 1455 f.). Zum anderen handelt es sich hierbei jedenfalls um neuen Sachvortrag, der vom Senat nicht berücksichtigt werden kann (§ 559 ZPO).

2. Entgegen der Auffassung der Revision ist der von den Mietvertragsparteien in § 4 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss wirksam. Dabei kann dahinstehen, ob diese Regelung zwischen den Vertragsparteien iSv § 305 b BGB ausgehandelt worden ist oder ob es sich um eine formularmäßige Vertragsklausel handelt, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt.

a) Nimmt man mit dem Berufungsgericht an, dass der in § 4 des Mietvertrags geregelte Kündigungsausschluss zwischen den Mietvertragsparteien individualvertraglich vereinbart wurde, steht die Wirksamkeit dieser Klausel außer Frage. Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach entschieden, dass selbst bei einem Wohnraummietverhältnis die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung im Wege der Individualvereinbarung für sehr lange Zeit (vgl. BGH Urteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - NJW 2004, 1448 f. für einen 5-jährigen Kündigungsausschluss; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10 - NJW 2011, 59 Rn. 25 für einen 10-jährigen Kündigungsausschluss und vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12 - NJW 2013, 2820 Rn. 15 ff. für einen bis zu 13-jährigen Kündigungsausschluss) oder in den Grenzen des § 138 BGB sogar dauerhaft ausschließen können (vgl. BGH Beschluss vom 8. Mai 2018 - VIII ZR 200/17 - NJW-RR 2018, 843 Rn. 16 und Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12 - NJW 2013, 2820 Rn. 17).

b) Der vereinbarte Kündigungsausschluss ist aber auch dann wirksam, wenn man mit der Revision davon ausgeht, dass es sich bei § 4 des Mietvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, weil die Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält.