VIII ZR 125/22

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67]) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der vom Amtsgericht mit Recht zuerkannte Anspruch der Klägerin auf Erteilung der begehrten Auskünfte aus § 556g Abs. 3, § 398 BGB sei nicht gemäß §§ 195, 199 BGB verjährt. Das Amtsgericht habe zutreffend angenommen, dass Auskunftsansprüche nicht vor dem Anspruch, dessen Durchsetzung sie dienten, verjähren könnten und dass für den hier in Rede stehenden Anspruch, der vom Gesetzgeber als Hilfsanspruch zu den Hauptansprüchen des Mieters ausgestaltet sei, nichts anderes gelte. Die Verjährung beruhe auf den Gedanken des Schuldnerschutzes, des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit. Diese Zwecke stünden - wie der Bundesgerichtshof für den Auskunftsanspruch aus § 242 BGB entschieden habe (Urteil vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16) - der Annahme entgegen, der Hilfsanspruch auf Auskunft könne vor dem Hauptanspruch verjähren, zu dessen Geltendmachung die Auskunft benötigt werde. Eine Verjährung des Auskunftsanspruchs führe nicht zur Lösung des Streits über den Hauptanspruch, sondern erschwere nur dessen Durchsetzung und trage damit gerade nicht zum Rechtsfrieden bei. Nach Verjährung des Auskunftsanspruchs sei der Schuldner nicht vor einer Inanspruchnahme in der Hauptsache geschützt. Insoweit seien die Ausführungen der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin im Urteil vom 2. November 2021 (65 S 64/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 375/21]) zutreffend. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit diese aufgrund des beschränkten Umfangs der - zulässigerweise von der Einzelrichterin ausgesprochenen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 12) - Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB) der Durchsetzbarkeit des von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Anspruchs des Mieters auf Auskunftserteilung gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB nicht entgegenstehe. Die Erhebung der Klage im November 2020 hat die Verjährung des Auskunftsanspruchs nicht mehr gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB hemmen können, da die maßgebliche dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war.

1. Das Berufungsgericht ist noch zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) in Verbindung mit der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 auf den mit Wirkung zum 1. Januar 2016 geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung der Beklagten anwendbar sind (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) und der Klägerin aus abgetretenem Recht des Mieters deshalb grundsätzlich ein Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB auf Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblichen Tatsachen zusteht.

Auf den Fortbestand des mit dem Vertragsschluss entstandenen Auskunftsanspruchs des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB hat es sich - wozu das Berufungsgericht keine Ausführungen gemacht hat - nicht ausgewirkt, dass nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen die bei Mietbeginn im Januar 2016 vereinbarte Miete sich zwischenzeitlich zum 1. März 2019 aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung geändert und die Beklagte zudem mit Wirkung zum 31. März 2019 die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt sowie den Mieter nachfolgend auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen hat. Von diesen Umständen bleiben etwaige - als Folge der im anwaltlichen Schreiben vom 16. November 2016 enthaltenen Erklärungen des Mieters zur Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB und zum Auskunftsverlangen gemäß § 556g Abs. 3 BGB - zuvor begründete Ansprüche des Mieters gegen die Beklagte nach den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe unberührt.

2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB (generell) nicht vor einem etwaigen Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren könne. Infolgedessen hat es rechtsfehlerhaft weder dem anwaltlichen Schreiben vom 16. November 2016, mit dem der Mieter gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) gerügt und von dieser Auskunft zur Berechnung der Miete verlangt hat, noch der Beantwortung dieses Schreibens durch die Beklagte vom 24. November 2016 eine verjährungsrelevante Bedeutung beigemessen.

a) Ob der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB vor dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann und wann gegebenenfalls der Lauf der Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch beginnt, ist umstritten.

Nach einer Ansicht verjährt der vorgenannte Auskunftsanspruch grundsätzlich selbständig und unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), die gemäß § 199 Abs. 1 BGB (bereits) mit dem Ende des Jahres beginnen soll, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde (vgl. etwa LG Berlin [Zivilkammer 63], Urteil vom 7. Dezember 2021 - 63 S 75/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 8/22]; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 30a; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42 [der den Auskunftsanspruch allerdings als verhaltenen Anspruch einordnet, aaO Fn. 182]; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 33; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 556g Rn. 33; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46).

Andere knüpfen den Beginn der Verjährungsfrist an ein Verhalten des Mieters, etwa an die Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB (Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 2227.84), oder nehmen eine Entstehung des Auskunftsanspruchs im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters an (vgl. Lützenkirchen/Abramenko, Mietrecht, 3. Aufl., § 556g BGB Rn. 137 [jedenfalls für § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB]).

Nach einer weiteren - auch vom Berufungsgericht vertretenen - Auffassung kann der Auskunftsanspruch des Mieters wegen seiner Ausgestaltung als Hilfsanspruch jedenfalls nicht vor dem Rückzahlungsanspruch des Mieters verjähren (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 65], WuM 2021, 739 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 375/21]; LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 1. Februar 2022 - 65 S 190/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 60/22]); MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 556g Rn. 27; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556g BGB Rn. 51).

b) Der Senat hat sich bislang mit dieser Frage nicht befasst. Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB in der regelmäßigen - dreijährigen - Verjährungsfrist nach § 195 BGB verjährt und die Verjährungsfrist - abweichend von § 199 Abs. 1 BGB - mit dem Auskunftsverlangen des Mieters beginnt.

aa) Der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB (vgl. zu diesem bereits Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 165) unterliegt - wie andere gesetzliche Auskunftsansprüche auch (vgl. etwa BGH, Urteile vom 2. November 1960 - V ZR 124/59, BGHZ 33, 373, 379; vom 4. Oktober 1989 - IVa ZR 198/88, BGHZ 108, 393, 399 [jeweils zur Auskunftspflicht gemäß § 2314 BGB]; vom 10. Mai 2012 - I ZR 145/11, GRUR 2012, 1248 Rn. 22; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils für den Anspruch aus § 242 BGB]; vom 3. August 2017 - VII ZR 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 13 [für den Anspruch auf Erteilung eines Buchauszugs gemäß § 87c Abs. 2 HGB als Hilfsanspruch zum Provisionsanspruch]) - selbständig der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmid/Harz/Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 32).