VIII ZR 167/17

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Doppelhaushälfte nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Mietverhältnis sei durch die auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB) gestützten Kündigungen der Kläger vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 zum 30. Juni 2016 gegenüber allen Beklagten beendet worden. Der zum Kündigungszeitpunkt bestehende Wunsch der Klägerin zu 1, in das Haus einzuziehen, um ihre pflegebedürftige Großmutter besser unterstützen zu können, sei ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Daran ändere sich auch durch den zwischenzeitlichen Tod der Großmutter nichts, denn ein nachträglicher Wegfall des Kündigungsgrundes sei nur zu berücksichtigen, wenn er - wie hier nicht - vor Ablauf der Kündigungsfrist entfalle.

Auch sei der Eigenbedarf im Streitfall nicht nur vorgeschoben. Zwar hätten die Beklagten vorgetragen, der eigentliche Grund der Kündigung liege in Streitigkeiten zwischen den Parteien über von den Beklagten behauptete Mängel. Die diesbezüglichen Meinungsverschiedenheiten hätten indes das Jahr 2013 betroffen; eine damals ausgesprochene Kündigung sei von den Klägern nicht weiterverfolgt worden. Die genannten Streitigkeiten seien somit kein hinreichendes Indiz dafür, dass die nun zu beurteilende Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben sei.

Zu Recht sei das Amtsgericht nach Abwägung der widerstreitenden Interessen zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagten zu 1 und 2 nach ihrem Widerspruch nicht nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer besonderen Härte die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen könnten. Der unbestimmte Rechtsbegriff der "Härte" erfasse alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten könnten. Der Eintritt der Nachteile müsse nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; es genüge vielmehr, wenn die Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten seien. Nicht ausreichend sei hingegen die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen. Die mit einem Umzug unvermeidbaren Unannehmlichkeiten stellten keine Härtegründe dar.

Ausgehend hiervon ließen die von den Beklagten vorgelegten, sich auf den Gesundheits- und Pflegezustand der Beklagten zu 1 und 4 beziehenden Atteste Härten, die das Fortsetzungsverlangen begründen könnten, nicht erkennen. Hinsichtlich der Beklagten zu 1 werde schon nicht einmal behauptet, dass der Umzug für sie aus medizinischer oder psychologischer Sicht unzumutbar sei und zu einer drohenden, schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigung oder gar Lebensgefahr führe. Auch bezüglich des Beklagten zu 4 ergebe sich aus dem vorgelegten psychiatrischen Attest von Frau Dipl. med. M. vom 18. August 2016 ein bevorstehender Eintritt eines schwerwiegenden Nachteils, eine drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder Lebensgefahr nicht. Denn dieses Attest bescheinige lediglich die Ablehnung eines Wohnungswechsels "aus psychiatrisch fachärztlicher Sicht ohne zwingenden Grund".

Soweit die Beklagten zu 1 und 2 nunmehr erstmalig in der Berufungsinstanz Beweis für die Tatsache angeboten hätten, dass der Umzug für die Beklagten zu 1 und 4 unzumutbar sei und deswegen eine das Fortsetzungsverlangen begründende Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle, sei dieses Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Entgegen der Ansicht der Beklagten habe das Amtsgericht nicht nach § 139 ZPO darauf hinweisen müssen, dass sie bezüglich des zu den Härtegründen gehaltenen Vortrags beweisfällig geblieben seien. Dies gelte auch mit Blick auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. März 2017 (VIII ZR 270/15), denn mit diesem Urteil sei die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 574 BGB nicht geändert worden. Die Beklagten hätten vielmehr bereits in der ersten Instanz vortragen und unter Sachverständigenbeweis stellen können und müssen, dass den Beklagten zu 1 und 4 ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen unzumutbar sei; dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund des bereits im Schriftsatz vom 1. Juli 2017 erfolgten Hinweises der Kläger, dass solcherlei Härtegründe bei den Beklagten nicht vorlägen. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger aus § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB gegen die Beklagten in mehrfacher Hinsicht nicht bejaht werden.

Auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann weder beurteilt werden, ob das Mietverhältnis der Parteien durch die von den Klägern am 2. September 2015 und am 30. September 2015 ausgesprochenen, auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) gestützten Kündigungen beendet worden ist, noch - falls in der Person der Klägerin zu 1 Eigenbedarf vorliegen sollte -, ob die Beklagten zu 1 und 2 der Kündigung der Kläger zu Recht widersprochen haben und von diesen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können, weil die Beendigung des Mietverhältnisses für den Beklagten zu 4 eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen ist.

1. Die Kündigung ist - was das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend bejaht, aber nicht ausdrücklich erörtert hat - (formell) wirksam, weil die Kündigungsschreiben der Kläger vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 den Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genügen.

a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (so schon BayObLG, WuM 1981, 200, 202 f.; Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679 Rn. 23, sowie vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7).

b) Diesen Anforderungen werden die erwähnten Kündigungsschreiben gerecht, denn es ging im (dort jeweils mitgeteilten) Kern darum, dass die Klägerin zu 1 von Schw. in die Nähe ihrer in Sch. lebenden, betagten Großmutter ziehen wollte, um diese zu unterstützen und sich um sie zu kümmern. Dass die beabsichtigten Unterstützungsleistungen nach Umfang und Qualität von der Klägerin später im Prozess deutlich relativiert worden sind, ändert nichts daran, dass der Kündigungsgrund identifizierbar angegeben worden ist.

2. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert dabei nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, sondern ist bereits dann erfüllt, wenn der (ernsthaft verfolgte) Eigenbedarfswunsch des Vermieters auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr.; Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, unter II 1 b aa, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 15; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24; jeweils mwN).

a) Das Berufungsgericht ist - im Ansatz zutreffend - hiervon ebenfalls ausgegangen und hat - insoweit noch rechtsfehlerfrei - angenommen, dass der Wunsch der Klägerin zu 1, in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um ihre in der Nähe wohnende, betagte Großmutter besser unterstützen beziehungsweise pflegen zu können, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für die Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB ist.