VIII ZR 31/18

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Das Amtsgericht habe zu Unrecht eine zur Minderung berechtigende Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der streitgegenständlichen Wohnung wegen der in der Nachbarschaft betriebenen Baustelle verneint und den Beklagten zur Zahlung restlicher Miete verurteilt. Eine 40 Meter entfernte, also in unmittelbarer Nachbarschaft zur Wohnung betriebene Baustelle zur Errichtung eines neuen Gebäudes rechtfertige wegen der typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen eine Mietminderung in der vorliegend beanspruchten Höhe von 10 %.

Die Parteien hätten vorliegend eine Vereinbarung über das Wohnumfeld und über von diesem ausgehende, auf die Wohnung einwirkende Störungen nicht getroffen. Der Umstand, dass in unmittelbarer Umgebung der Wohnung seit vielen Jahren eine Baulücke vorhanden gewesen sei, führe nicht dazu, dass eine mögliche Beeinträchtigung der Wohnung durch eine solche Bebauung schon Teil der Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Mietsache geworden sei.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14) komme eine Mietminderung, wenn - wie hier - die Mietvertragsparteien im Mietvertrag besondere Abreden zur Lärmbelastung nicht getroffen hätten und nach Abschluss des Mietvertrags Änderungen im Wohnumfeld in Gestalt erhöhter Geräuschimmissionen einträten, die nicht durch den Vermieter veranlasst seien und von einem Nachbargrundstück ausgingen, nur dann in Betracht, wenn dem Vermieter seinerseits gegen den für das Nachbargrundstück Verantwortlichen Unterlassungs- oder Ausgleichsansprüche zustünden.

Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, namentlich deren Anliegen, den Wohnungsmieter nach dem Maßstab des § 906 BGB an der Situationsgebundenheit des Grundstücks teilhaben zu lassen, halte das Berufungsgericht "nur auf den ersten Blick für überzeugend" (ebenso bereits LG Berlin [18. Zivilkammer], WuM 2018, 25, 26). Denn bei dem Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter sowie dem Verhältnis zwischen dem Vermieter als Grundstückseigentümer und demjenigen, der die Beeinträchtigungen verursache, handele es sich um getrennt voneinander zu beurteilende Rechtsverhältnisse. Dabei komme § 906 BGB im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter nicht zur Anwendung. Zudem dürfe dem Mieter nicht das mit langfristig einwirkenden Umwelteinflüssen einhergehende Risiko der Wohnwertverschlechterung auferlegt werden.

Letztlich könne dies im vorliegenden Fall jedoch dahinstehen, da die von dem Beklagten eingewandte Mietminderung angesichts des Ausmaßes und der Dauer der vorliegenden Baumaßnahme selbst nach dem Maßstab des § 906 BGB gerechtfertigt wäre, weil der Klägerin gegen den Bauherrn wegen der Störung Unterlassungs- oder Ausgleichsansprüche zugestanden hätten.

Der Beklagte habe zwar ein exemplarisches Lärmprotokoll eingereicht, wonach zeitweise Lärmbelastungen von mehr als 60 und bis zu 75 dB(A) geherrscht haben sollen. Allerdings habe er nicht im Einzelnen vorgetragen, dass, wann und wie häufig die sich aus der Baugenehmigung und den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergebenden Grenzwerte überschritten worden seien. Jedoch obliege dem Vermieter - hier mithin der Klägerin - die Darlegungs- und Beweislast, dass er die als solche unstreitigen Störungen nicht habe abwehren können, sondern entschädigungslos habe hinnehmen müssen.

Dieser Einwand entspreche dem Einwand der Unmöglichkeit der Leistung im Sinne des § 275 BGB, weshalb den Vermieter, ebenso wie denjenigen, der sich auf die Unmöglichkeit der Leistung berufe, insoweit die Darlegungs- und Beweislast treffe. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Regelung des § 906 BGB. Im Verhältnis der Eigentümer untereinander obliege es, wenn feststehe, dass störende Immissionen entstünden, dem Urheber dieser Immissionen, darzulegen und zu beweisen, dass diese im Sinne des § 906 Abs. 1 BGB nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung führten und insbesondere die relevanten Grenzwerte eingehalten seien. Nichts anderes könne im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gelten, wenn letzterer sich darauf berufe, dass als solche unstreitige Immissionen nicht zur Minderung berechtigten. Die Klägerin habe entsprechenden Vortrag - trotz Hinweises in der Berufungsverhandlung - nicht gehalten. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von zuletzt 927,54 € für die Monate Juni 2013 bis Februar 2015 nicht verneint werden.

Das Berufungsgericht hat im Hinblick auf die Mietminderung wegen Mängeln der Haustür bereits im Ansatz verkannt, dass es den Klageanspruch nicht gänzlich hätte verneinen und die Klage dementsprechend nicht in vollem Umfang hätte abweisen dürfen. Denn der Beklagte hat seine Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts hinsichtlich eines Teils des zuerkannten Klageanspruchs - soweit diesem ohne Erfolg eine Minderung der Miete wegen Mängeln der Haustür über die Monate Februar und März 2014 hinaus entgegengehalten wurde - nicht begründet (§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO), so dass die Berufung deshalb insoweit bereits unzulässig ist.

Auch die Begründung, mit der das Berufungsgericht einen weitergehenden Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständiger Miete verneint hat, ist mit Rechtsfehlern behaftet. Das Berufungsgericht hat hinsichtlich der von ihm diesbezüglich angenommenen Minderung der Miete um 10 % wegen Lärm- und Schmutzimmissionen, die nach dem - von dem Berufungsgericht zu Unrecht als unstreitig angesehenen - Vortrag des Beklagten von einer nahegelegenen Baustelle auf die angemieteten Wohnung eingewirkt haben sollen, nicht die erforderlichen Feststellungen getroffen, ob und in welchem Ausmaß derartige Immissionen erfolgt sind und ob hierdurch eine mehr als nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist (§ 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB).

1. Das Berufungsgericht hat bei der vollständigen Abweisung der Klage rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass das Urteil des Amtsgerichts, soweit der auf Mängel der Haustür bezogene Minderungseinwand des Beklagten erfolglos geblieben ist, nicht durch eine zulässige Berufung angegriffen worden ist und deshalb insoweit nicht hätte abgeändert werden dürfen. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Berufung ungeachtet des unbeschränkten Berufungsantrags in einem geringeren Umfang hätte eingelegt und das erstinstanzliche Urteil nur hinsichtlich des auf die behaupteten Baustellenimmissionen bezogenen Minderungseinwands hätte angegriffen werden sollen, sind dem Vorbringen des Beklagten nicht zu entnehmen.

a) Die Zulässigkeit der Berufung ist vom Revisionsgericht von Amts wegen zu überprüfen, denn ein gültiges und rechtswirksames Verfahren vor dem Revisionsgericht ist nur möglich, solange der Rechtsstreit noch nicht rechtskräftig beendet ist. Dies setzt neben der Zulässigkeit der Revision voraus, dass das erstinstanzliche Urteil durch eine zulässige Berufung angegriffen worden und die Rechtskraft dieses Urteils damit zunächst in der Schwebe gehalten ist (Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16 mwN). Die Berufung des Beklagten, mit der er eine fehlerhafte Rechtsanwendung durch das Amtsgericht rügt, genügt den gesetzlichen Anforderungen zum Teil nicht.

b) Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt, enthalten. Daran fehlt es hier hinsichtlich der dem Beklagten von dem Amtsgericht über die Monate Februar und März 2014 hinaus nicht zuerkannten Minderung der Miete wegen Mängeln der Haustür.