VIII ZR 36/23

Die Revision hat Erfolg. I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 398 BGB ein Anspruch aus abgetretenem Recht der Mieterin auf Rückerstattung überzahlter Miete für den streitgegenständlichen Monat Dezember 2019 in Höhe von 712,76 € zu. In diesem Umfang übersteige die von der Mieterin entrichtete Miete die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete.

Die Beklagte könne sich gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB zur Rechtfertigung einer höheren Miete nicht auf die im Mietvertrag erteilte Auskunft berufen, wonach die Wohnung umfassend modernisiert worden sei, denn eine umfassende Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB habe nicht stattgefunden.

Die Voraussetzungen einer einfachen Modernisierung nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB seien nicht zu prüfen. Der Mietvertrag enthalte nicht die gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB gebotene Auskunft, in welchem Zeitraum die Modernisierung stattgefunden habe. Somit werde den berechtigten Informationserwartungen des Mieters nicht Rechnung getragen. Da der Tatbestand des § 556e Abs. 2 BGB zwingend von einem maximal drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses betragenden Zeitraum abhängig sei, sei eine solche Auskunft unverzichtbar. Es erscheine nicht ausgeschlossen, dass die Modernisierung länger als drei Jahre zurückliege, etwa wenn der Vermieter die Wohnung zunächst einige Jahre selbst bewohnt habe.

Zwar habe der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Mai 2022 (VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54) ausgeführt, die Auskunft des Vermieters, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, erfasse auch den Fall einer einfachen Modernisierung. Dieses Urteil habe sich jedoch lediglich auf die Zulässigkeit und Begründetheit des dort geltend gemachten Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB bezogen, nicht aber auf die hier entscheidungserhebliche Frage. II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin aus abgetretenem Recht auf Rückerstattung überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; im Folgenden [aF]) für den Monat Dezember 2019 sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung, jeweils nebst Zinsen, nicht bejaht werden.

1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings (unausgesprochen) davon ausgegangen, dass die durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführten Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB verfassungsrechtlichen Bedenken nicht begegnen. Die Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB stellt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums des Vermieters dar, verletzt nicht die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Privatautonomie und greift mit der von ihr angeordneten Mietobergrenze auch nicht gleichheitswidrig in dessen Eigentum ein (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 54 ff., 81 ff., 90; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79).

Dies gilt auch im Hinblick auf den von der Revision allein vorgebrachten Gesichtspunkt, dass ein Eigentümer, der in einer Phase höherer Zinsen eine Wohnung erwerbe und bestimmte Einnahmen aus dieser Wohnung "generieren" müsse, an die "Mietspiegelmiete" auch dann gebunden sei, wenn er die Wohnung zunächst selbst genutzt habe. Im Falle eines notwendigen Umzugs könne er die notwendigen Einnahmen möglicherweise nicht erzielen und deshalb zur (verlustträchtigen) Veräußerung der Wohnung gezwungen sein.

Diese Erwägung greift, wie das Bundesverfassungsgericht in der vorstehend genannten Entscheidung auch mit Blick auf kreditfinanzierte Investitionskosten des Vermieters bereits ausgesprochen hat, nicht durch (siehe hierzu im Einzelnen BVerfG, aaO Rn. 76, 83; vgl. auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57; jeweils mwN).

2. Zu Recht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass die zum 1. Januar 2019 eingeführte Vorschrift des § 556g Abs. 1a BGB in der ab diesem Zeitpunkt bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vom 18. Dezember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz) Anwendung findet, weil der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2018 geschlossen worden ist (Art. 229 § 49 Abs. 2, § 51 EGBGB; im Folgenden: [aF]). Die hier maßgeblichen Regelungen der § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 und Nr. 4 BGB [aF] stimmen mit der gegenwärtig geltenden Fassung überein.

3. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch entschieden, dass die Beklagte sich gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB [aF] nicht auf die nach § 556f Satz 2 BGB zulässige Miete berufen darf. Denn eine umfassende Modernisierung der Wohnung hat - entgegen der vorvertraglich erteilten Auskunft - nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht stattgefunden (zu den quantitativen und qualitativen Voraussetzungen einer umfassenden Modernisierung siehe Senatsurteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 22).

4. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Sichtweise des Berufungsgerichts, die Beklagte sei nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB [aF] auch daran gehindert, sich jedenfalls auf die nach § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen, weil sie ihrer Mieterin vorvertraglich nicht - wie von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB [aF] bestimmt - die Auskunft erteilt hat, die Modernisierungsmaßnahmen seien in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt worden.

a) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, erfüllt eine Auskunft des Vermieters, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, auch den Zweck der von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB [aF] geregelten Fallgestaltung einer (einfachen) Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses. Stellt sich - wie hier - nach Abschluss des Mietvertrags heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt worden ist, ist somit der Vermieter - wie der Senat bereits ausgesprochen hat - nicht gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen (Senatsurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54 mwN).